深圳房價已漲至10萬/平，均價不到6萬的寫字樓該不該投資？
2020-09-02 17:09:49
深圳房價經歷了幾輪暴漲后，一些機構投資者發現了一個有趣的現象：現在深圳很多住宅價格都超過10萬元/平方米了，寫字樓均價才不到6萬元/平方米。
市場數據顯示，過去一年深圳平均新房價格上漲超過五成，但寫字樓均價漲幅僅一成多；盡管房價躍居全國首位，深圳甲級寫字樓租金水平分別僅為北京和上海的65%和69%。
仲量聯行深圳董事總經理夏春毅認為，深圳寫字樓市場擁有穩固的基本面、高租金水平和資產升值的潛力，因此繼北京、上海后，國內大筆資金紛紛涌入深圳寫字樓市場。
據統計，今年上半年深圳共成交了26筆大宗交易，總金額是122.82億元，逼近去年全年交易額。這些大宗商辦物業的買家大多為銀行和保險機構，其中，寫字樓是最受歡迎的投資標的。
與火爆的投資行情相對應的是高位的存量和日漸升高的空置率。保險資金購買寫字樓，除了自用外，另一個重要目的是出于投資需求。但是深圳真的需要這么多寫字樓嗎？
根據仲量聯行的數據，截至2015年底，深圳尚有存量甲級寫字樓372.5萬平方米，同比增加了63.4萬平方米。根據目前規劃，深圳2016年將有超過100萬平方米的甲級寫字樓落成。
隨著2016年上半年新增甲級寫字樓供應增加，空置率也從去年底的5.1%拉升至9.1%。“這是有史以來最大的供應量。”夏春毅預測，至2016年底，深圳甲級寫字樓空置率將會拉升至近20%，同時，租金價格也將面臨下調壓力。
寫字樓熱
2016年上半年，大宗交易頻頻出現在深圳辦公樓市場。仲量聯行指出，經濟增長和產業的支撐，使得國內寫字樓投資市場熱點由北京、上海趨向深圳轉移。
仲量聯行監測的數據顯示，今年1月，前海人壽在深圳福田區成交了約2萬平方米的甲級寫字樓；4月和6月，太平洋保險豪擲27億元，分兩次購入深業上城14層物業，成交面積達到4萬平方米。
此外，毅德投資和深國控分別在南山和福田成交了7700平方米和2.5萬平方米的甲級寫字樓。上述交易的成交時間集中在今年上半年。“大宗交易頻繁的原因是住宅價格高企、投資風險增加、個人或機構投資者轉向商業市場，此外，‘營改增’的實施也對寫字樓投資構成了間接利好。”戴德梁行華南及華西區研究部董事張曉端表示。
寫字樓一直是保險資金最為中意的資產類別。據不完全統計，深圳寫字樓市場有史以來最大的6筆購樓交易，5筆都與金融、保險機構有關。
張曉端分析，原因之一是深圳保險市場活躍，有利于保險公司長期發展。深圳保監局數據顯示，截至2016年6月底，深圳共有保險法人機構24家，保險分公司70家，保險公司法人機構資產總額共計3.53萬億元，繼續位居全國第二。
此外，寫字樓項目有穩定的租金收入，資產增值空間大，未來這一市場或將成為更多保險機構的“掘金”之地。
第一太平戴維斯的數據顯示，目前深圳寫字樓平均售價為55297元/平方米，相對應的深圳寫字樓租金回報為228.7元/平方米，環比上升1.9%。
深圳中原地產投資部總經理楊創慧分析，寫字樓是很多金融機構固定的投資組合，他們看的不是短期收益，而是至少五年的投資收益。深圳寫字樓價格雖然漲幅不高，但是優質寫字樓租金每年有接近8%的增幅；另外從租金回報率來看，商品住宅的回報率只有2%左右，而一般深圳甲級寫字樓的回報率可以達到4%-5%。
楊創慧認為，深圳住宅價格沖高后，商業地產或迎來補漲機會，不管是租金還是售價，深圳寫字樓市場未來還有較大增值空間。而中原地產接觸的機構客戶中，要求數層乃至整棟購入優質寫字樓的不在少數。
總部經濟
2015年11月，華夏保險以約20億元的價格，購置了位于福田的京基濱河時代廣場約2.4萬平方米的10層寫字樓。
華夏人壽保險股份有限公司副總經理元虎表示，這10個樓層將作為華夏保險除北京之外的第二總部，健康、養老、資產管理三大業務將遷入深圳，“這表明華夏保險看好并加大華南區域的投資和業務比重”。
在政策利好下，深圳還大力發展總部經濟，鼓勵保險企業總部落戶。2013年，深圳出臺的《深圳灣超級總部基地規劃》提出，超級總部基地是城市在全球經濟產業鏈條中終極地位的典型代表，是未來深圳發展成為世界城市的一個功能中心。
根據規劃，深圳未來將重點打造福田中心區、后海中心區、留仙洞片區、深圳灣高新區和龍華核心區等五個總部基地。
深圳市認為，總部經濟在提升區域經濟價值，高效集約利用土地，提高勞動就業水平等方面有著不可替代的作用。具體操作上，總部寫字樓將作為企業的一項固定資產，政府給予一定的地價優惠和政策補貼。
根據《深圳市鼓勵總部企業發展暫行辦法》政策：企業總部選擇落戶深圳的，最多可以獲得5000萬元落戶獎，甚至購置總部自用辦公用房，按購房房價5%的標準給予一次性補助。
2016年，深圳總部經濟還在繼續擴容。2月，聯想拿下深圳后海中心區的一宗商業服務業設施用地，將建成聯想國際總部；3月底召開的中國（深圳）IT領袖峰會上，深圳將樂視企業智能終端總部收入囊中。此前，百度華南總部、阿里巴巴國際運營總部也相繼落戶深圳灣。
據統計，深圳在建總部寫字樓有15個，其中南山區占4個，福田占11個。其中，因后海超級總部基地的規劃，2014年至2017年，南山區新增寫字樓將超320萬平方米，至2017年市場庫存將達約410萬平方米，約為2013年存量的5倍。
深圳市土地房產交易中心的最新公告信息顯示，今年8月，深圳將有15宗地上市交易，其中南山出讓的4宗土地中，2宗地塊對競買申請人做了限制，要求為世界500強企業且在深圳市無總部的企業。“并不是每一家機構在深圳都能拿到總部用地，這些企業只能鎖定在建的物業，在未來落成后，希望拿到多層來作為自用投資。”夏春毅表示。
元虎表示，看好企業總部經濟在深圳的發展前景，“深圳的經濟活力、城市綜合競爭實力，在全國一線城市中排在前列，加上有政策支持，相信會吸引更多的保險企業的總部進駐”。
空置率和去庫存
由于租戶預算縮減以及P2P企業退租等原因，今年第二季度全國寫字樓市場總體需求相較前幾個季度有所減弱。在仲量聯行跟蹤的20個城市中，有10個城市的凈吸納量出現環比下降。
但由于大宗交易頻繁，上半年深圳一二手寫字樓共成交30.86萬平方米，同比增長15.32%。
戴德梁行的報告指出，從需求行業來看，盡管P2P網貸平臺監管收緊的影響正逐漸走弱，但余威仍存；小額貸款、融資擔保等新型金融服務業需求依舊疲軟；基金、證券、信托等傳統金融機構則表現出穩定的需求。
在總部經濟的推動下，深圳的摩天大樓和商業綜合體正在以驚人的速度亮相市場。“但總部基地企業的入駐是一個緩慢的過程，對于大部分的創新企業和傳統制造業企業來說，他們又難以承擔甲級寫字樓高昂的租賃成本。”卓越集團戰略與運營部總經理李文濤表示。
據李文濤介紹，卓越在前海的寫字樓項目卓越前海壹號2015年曾創下深圳商辦物業市場的最高紀錄，僅用5天簽約金額便高達30億。相比而言，因租金承受能力有限，針對創業者的聯合辦公類產品卻只能在非CBD核心區的商辦物業中才能玩得轉。
空置率是衡量甲級寫字樓市場的一個重要指標。戴德梁行監測數據顯示，2016年上半年，24.5萬平方米的新增甲級寫字樓供應使得深圳甲級寫字樓存量升至303.3萬平方米。供應增加刺激寫字樓吸納量取得11.4萬平方米的同時，也將空置率從去年底的5.1%拉升至9.1%。其中，南山區甲級寫字樓空置率上升至12.9%，福田區空置率上升至9.1%。
夏春毅表示，根據目前規劃，深圳2016年將有15個新項目、超過100萬平方米的甲級寫字樓落成，其中有近4成的面積將作為總部用途自用。這個有史以來最大的供應量將對整體空置率造成上升壓力，2016年底空置率預計將會拉升至近20%。
在寫字樓市場，通常15%被業內認為是空置率高低的分界線。有關數據顯示，2014年底，深圳寫字樓空置率僅是3%。“深圳甲級辦公樓資產值正在持續上漲，但租金仍處于盤整期，下降態勢仍然持續。”夏春毅指出，第三季度開始至明年底，大量已建成項目將逐步形成有效供應，新增需求的減弱將削弱對租金的支撐。因此，明年深圳甲級寫字樓租金高位回落的風險將加大。
第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄則認為，供應量的加大并不意味著深圳寫字樓市場會達到飽和。歷史上深圳每年寫字樓吸納量為50萬-70萬平方米，前海自貿區目前有9萬家企業注冊，保守估計未來將產生800萬平方米的辦公需求。“很多公司都還沒找到寫字樓入駐。深圳經濟發展前景好，寫字樓的需求和供應是同步提升的。
