“打包”運營深圳城中村 萬科挖掘租賃市場機遇
2020-09-02 17:08:58
深圳出臺了《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《意見》），大力支持發展租賃市場。
《意見》提出，允許城中村綜合整治并改造成租賃住房。這將成為發展租賃市場多渠道、多主體供應的重要來源。
從小漁村成長為國際大都市的深圳，轄區內遍布著密密麻麻的城中村、握手樓。這里，也是眾多初到深圳的年輕人的落腳點。
至今，仍有將近一半人口居住在城中村。這里，一面是城市綜合管理的痛點，一面卻又隱藏著巨大的商機：物管、出租，以及社區商業服務等。
萬科等房企敏銳地捕捉到了這個機會。9月29日，深圳萬科進入玉田社區，進行統一租賃和運營管理的嘗試，當日已與部分村民正式簽約。
未來，萬科希望將這一模式在多個城中村中復制，形成一個龐大的社區運營板塊，納入其整體的物業管理、長租公寓、社區商業業務之中，最終成為全國最大的社區運營商之一。
玉田試驗
9月29日，深圳萬科與福田區南園街道玉田社區部分業主就物業托管簽約，3位業主代表相繼與萬科旗下城中村改造的專業公司——萬村發展有限公司法定代表人簽約，標志著福田區乃至深圳市城中村管理模式又邁出了改革創新的一步。
接下來，玉田社區部分村民將旗下物業統一出租給萬科，在經過統一改造后，萬科將植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營內容。
玉田社區位于上步南路以東、埔尾村以西、東園路以北、南園路以南，由祠堂村和向東圍2個自然村組成，現有110棟居民樓。而整個上步片區受華強商圈、南園路商業帶、羅湖商業區金融區輻射，交通發達，配套完善，人流量大，地段價值高，區位優勢明顯。
據上步股份公司玉田分公司辦公室主任梁榮國介紹，玉田社區內的居民樓大多是1995年左右竣工，歷經二十多年的風雨，物業漸趨“老齡化”，樓宇普遍進入保養的高峰期。與此同時，城中村由于建筑間距小、通道窄，基礎消防設施不足，火災隱患種類多、存量大，消防安全問題也成為了長期懸在居民頭頂的一把利劍。
在傳統的城中村租賃中，村民自己的房屋自己出租，基本是散租的模式，每家也是自我管理，村集體難以提供統一的消防、安護等設施。
萬科“進村”后，將對接手的玉田社區部分物業進行統一全方位的升級改造，包括對基礎設施及環境進行提升、美化公共界面、優化公共步行體驗及活動空間，進行房屋界面及內部改造裝修，植入物業管理、長租公寓、商業物業的管理運營方式。
但同時，萬科方面亦指出，城中村每棟樓都是私宅，公共區域僅為公共道路及停車場，未經村民同意，物業管理無法覆蓋消防、燃氣事故高發的私宅內部，安全隱患無法徹底消除。
對此，萬科將對已接手的城中村私宅進行改造升級，降低安全隱患后方對外出租；提供全方位專業服務，承擔安全主體責任。
通過將物業統一出租的方式，將物業交給專業的社會企業，由后者進行升級改造后，進行統一的經營管理，這在深圳乃至全國城中村管理中，都是首例。
這一合作模式，被萬科稱為“統租運營+物業管理+綜合整治”，也是政企合作進行城中村綜合改造整治的新模式。
玉田村經改造升級后的第一批樣板房、示范樓，將于今年底前建設完工。除了玉田村之外，萬科還在龍崗區坂田街道新圍仔村設立了“綜合經營辦公室”。
政企合作
在玉田模式中，既有萬科這家企業的業務發展需求，亦有政府的推動和助力，兩者不可缺一。
2017年，福田區委區政府聚焦“城市綜合治理”，深入開展“新城中村計劃”。7月份以來，南園街道已對五個城中村15棟安全隱患問題突出的樓宇進行了清空。
與此同時，上步股份公司玉田分公司正式啟動品牌物管引進工作，并迅速在居民內部引起強烈反響。
據玉田分公司工作人員介紹，今年7月，分公司把遴選出的7家社會企業向村民進行公告，村民一致選出了深圳市萬村發展有限公司作為簽約的首選。
萬村發展有限公司副總經理黃楠對21世紀經濟報道記者表示，萬科4月份開始關注到城中村的綜合管理整治相關工作，一方面發展住房租賃場，“城中村的租房比例占到60%以上，包括大部分基層的服務人群，包括很多的新進城市的奮斗的人群，都居住在城中村。要發展住房租賃市場，城中村是必須關注的一個點。”
萬村相關負責人提到，玉田項目是在和住建局溝通城中村綜合整治工程實施過程中，住建局引薦萬科了解玉田村現狀。萬科與玉田股份公司就綜合整治模式形成一致意見，就此開始后續合作。
另一方面，城中村和城市的形象有一些出入，政府對城中村有投入，但效果不太好，主要是因為后續沒有管理的銜接。在和政府座談、探討的過程中，萬科發現要把后續的租賃管理運營統籌起來，才能反過來改善工程，把效益發揮到最大化，所以才有了整治+租賃運營+物業管理的三維結合這樣一個模式。
“不是說一下子就能想到這個項目，是在長期的工作開展過程中，我們認識到政府的痛點，市民的痛點”。上述負責人說。
南園街道黨工委書記陳曉中表示，在未來城中村物業管理上，萬科萬村公司應不斷提供優質管理服務，加快推進城中村物業運營標準化建設；上步公司、村民要大力支持萬村公司的工作；街道要積極引導，做好城中村物業管理服務的監管。
福田區住建局提出，將專業化物業管理引入城中村，可有效提升城中村物業管理水平，消除物業安全隱患，同時將安全管理責任從政府和股份公司轉移至專業公司。
深圳市相關專家認為，開展城中村綜合整治，關鍵是要多措并舉，對于適用舊改的社區，要將綜合整治手段和查違執法手段有機結合起來，加快城市更新步伐；對于缺少合理規劃和建筑質量不達標的老舊城區，能拆除的堅決拆除，不能拆除的采用其他疏導政策。
租賃運營
在發展租賃市場的思路下，萬科擬推廣“統租運營+物業管理+綜合整治”的城中村改造模式，打造租賃運營標桿。
“深圳創新創業的活力充沛，城中村是許多新進人群到深圳后的第一站，我們希望能夠發揮我們的專業所長，為他們提升居住品質，同時提升城區綜合品質。”上述負責人表示。
按照深圳市萬村發展有限公司對于城中村綜合整治的規劃，城中村將根據各自特色做不同的規劃，比如歷史文化遺產村的保護、特色設計等，萬科城中村綜合整治規劃的方案指導原則是“一村一特色、一村一規劃”。
對于萬科在城中村管理上的嘗試，深圳萬科房地產有限公司輪值總經理、萬村發展有限公司負責人張海濤表示，不希望城中村仍是破舊的印象，城中村應該變成一個城市的有機組成部分，就如同鼓浪嶼和廈門的關系一樣。
“對于深圳而言，每個村子都富有自己的個性，有宗廟、祠堂和豐富的自然環境資源。城中村所包含的市井活力和文化底蘊，將在政企雙方的共同努力下，煥發新的活力。”
在深圳市政府不久前發布的鼓勵性政策中，就有未來要統租100萬套城中村物業統一對外經營的目標，萬科在福田玉田村的這種嘗試，或是這一政策的試點，未來有望在全市推廣。
根據深圳市官方資料的披露，深圳共有以行政村為單位的城中村241個，其中特區內城中村91個；城中村“農民房”或私人自建房超過35萬棟，總建筑面積高達1.2億平方米，占全市住房總量的49%，這也意味著將近一半的深圳人口住在城中村里。
最新發布的《意見》提出，引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃，各區政府至少要組織開展一項“城中村”規模化租賃試點工作；將符合安全、質量、消防、衛生等條件和違法建筑查處相關規定的“城中村”改造成租賃住房并對外長期租賃經營；允許產權手續不完善、但經濟利益關系已經理順的“城中村”以及其他建筑，在符合規劃、消防、安全、環保政策的前提下，用于住房租賃經營并納入住房租賃合同備案管理。
“十三五”期間，深圳將通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。
黃楠透露，萬村目前在坂田華為邊的新圍仔村也正開展工作。在佛山、廣州、廈門等有城中村的城市，萬科都在積極探索發展。
對萬科而言，綜合整治的盈利模式并不清晰，在先期對于裝修、環境、配套進行巨大的投入后，后期的運營管理壓力頗大，盈利模式需要繼續摸索。
“但是這件事，我們認為有意義有價值。”黃楠表示，城中村要提供性價比比較高、廉價一點的住房給城中村的奮斗者，不是說房子租金廉價，就不用管品質。
整體改造、提升城中村房子的居住、商業方面的配套，再以一個相對低廉、高性價比的價格出租，這不僅考驗萬科等房企的運營能力，亦是企業社會責任的體現。
